eGbR gründen für den Immobilienkauf
Was zwischen Vertragsentwurf und Grundbucheintrag zu tun ist: Register, Notar, Transparenzregister, Finanzamt – und in welcher Reihenfolge, damit der Kauftermin hält.
Der Ablauf in sechs Schritten
- Gesellschaftsvertrag aufsetzen. Zweck (Erwerb und Verwaltung der Immobilie), Beteiligungsrechnung, Höchstanteil, Entscheidungen, Übernahmerecht bei Trennung, Nachfolge im Todesfall. Weil er zum Erwerb einer bestimmten Immobilie verpflichtet, gehört er beurkundet (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) – planen lässt er sich trotzdem in Ruhe vorher.
- Namen und Sitz festlegen. Die Gesellschaft führt den Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ und braucht einen Vertragssitz im Inland.
- Anmeldung beim Notar beglaubigen lassen. Alle Gesellschafter melden gemeinsam an; die Anmeldung geht elektronisch an das Gesellschaftsregister des Amtsgerichts.
- Eintragung abwarten. Erst danach kann die Gesellschaft als Eigentümerin ins Grundbuch – deshalb steht dieser Schritt vor dem Kaufvertrag, nicht danach.
- Transparenzregister melden. Mit der Eintragung wird die eGbR mitteilungspflichtig: die wirtschaftlich Berechtigten, also in der Regel beide Partner.
- Finanzamt und Bank. Steuernummer beantragen, Darlehen auf die Gesellschaft oder auf beide Gesellschafter – die Bank entscheidet, wie sie finanziert, und verlangt fast immer die persönliche Mithaftung beider.
Was es kostet
| Posten | Anlass | Größenordnung |
|---|---|---|
| Gesellschaftsvertrag | Beratung und – beim Erwerb einer bestimmten Immobilie – Beurkundung (§ 311b BGB) | nach Aufwand und Geschäftswert, der größte Posten |
| Beglaubigung der Anmeldung | Notar, Geschäftswert je angemeldeter Tatsache | niedriger dreistelliger Bereich |
| Registergebühr | Gesellschaftsregister des Amtsgerichts | niedriger dreistelliger Bereich |
| Mindestkapital | – | 0 € |
| Laufend | Meldung ans Transparenzregister, Änderungsanmeldungen; Feststellungserklärung nur bei Vermietung | bei Selbstnutzung nahe null |
Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und der Zahl der angemeldeten Tatsachen; eine verbindliche Zahl nennt das Notariat vorab. Gemessen an Grunderwerbsteuer und Maklerlohn ist der Posten klein – der eigentliche Aufwand steckt im Vertrag.
Nach der Eintragung
- Änderungen sind anzumelden. Neuer Sitz, neue Gesellschafter, geänderte Vertretung – jeweils wieder über das Notariat. Wer die Anteile dagegen nur intern nach der Beteiligungsrechnung fortschreibt, muss nichts anmelden.
- Im Rechtsverkehr auftreten. Verträge, Konto und Schriftwechsel laufen auf den Namen der Gesellschaft mit dem Zusatz eGbR.
- Zurück geht schwer. Solange die Gesellschaft Eigentümerin ist, ist sie nicht einfach löschbar. Die Eintragung ist praktisch eine Einbahnstraße – ein Grund, vorher zu prüfen, ob es Bruchteilseigentum nicht auch tut.
- Anteilsübertragungen steuerlich prüfen. Werden Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen, kann Grunderwerbsteuer anfallen. Die Regeln sind seit der Reform des Personengesellschaftsrechts in Bewegung: vorher fragen, nicht hinterher.
Wann sich der Aufwand nicht lohnt
Wenn beide gleich viel einbringen, gleich viel zahlen und das auch so bleiben soll, bringt die eGbR wenig: Zwei Hälften im Grundbuch leisten dasselbe ohne Register und ohne Meldepflichten. Ihr Wert liegt bei ungleichen und sich verändernden Beiträgen – dort, wo feste Quoten nach drei Jahren nicht mehr zur Wirklichkeit passen. Was die eine Form von der anderen unterscheidet, steht im direkten Vergleich; wie sich die Anteile entwickeln, zeigt der Rechner.
Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesellschaftsvertrag, Anmeldung und steuerliche Gestaltung gehören zu Notariat und Steuerberatung.
Häufige Fragen
Muss jede GbR ins Gesellschaftsregister?
Nein, eine allgemeine Registerpflicht gibt es nicht. Für den Immobilienkauf ist die Eintragung aber unausweichlich: Seit dem 1. Januar 2024 wird eine GbR nur als eingetragene Gesellschaft (eGbR) ins Grundbuch eingetragen (§ 47 Abs. 2 GBO). Ohne Registereintragung lehnt das Grundbuchamt ab.
Brauche ich für den Gesellschaftsvertrag einen Notar?
Beim Immobilienkauf in aller Regel ja. Ein Gesellschaftsvertrag ist zwar grundsätzlich formfrei – verpflichtet er die Gesellschafter aber zum Erwerb einer bestimmten Immobilie, bedarf er der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Ein formunwirksamer Vertrag wird allerdings geheilt, sobald Auflassung und Eintragung erfolgt sind (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB). Getrennt davon muss die Anmeldung zum Gesellschaftsregister notariell beglaubigt werden. Inhaltlich ist der Vertrag ohnehin die eigentliche Arbeit: Beteiligungsrechnung, Höchstanteil, Übernahmerecht und Nachfolge.
Wie lange dauert die Eintragung?
Nach der notariellen Anmeldung meist einige Wochen, abhängig vom Registergericht. Entscheidend ist die Reihenfolge: Die Gesellschaft muss eingetragen sein, bevor sie als Eigentümerin ins Grundbuch kommt. Wer den Kaufvertrag zuerst beurkundet, wartet danach auf das Register – und mit ihm warten Verkäufer und Bank.
Zahlt eine eGbR Gewerbesteuer oder braucht sie einen Jahresabschluss?
Nein. Eine GbR, die nur die eigene Immobilie hält, ist vermögensverwaltend: keine Gewerbesteuer, keine Bilanz, kein Mindestkapital. Wird vermietet, gibt sie eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung ab (§ 180 Abs. 1 Nr. 2a AO), in der die Einkünfte den Gesellschaftern zugeordnet werden. Bewohnt ihr die Wohnung selbst, entstehen keine Einkünfte – dann gibt es auch nichts festzustellen, und die Erklärung entfällt.