Ungleiches Eigenkapital, ein gemeinsamer Kredit

Einer bringt mehr mit, abbezahlt wird zusammen – und die Quote im Grundbuch altert ab der ersten Rate. Wie das GbR-Modell die Anteile mitlaufen lässt, was es spart und wo es Aufwand kostet.

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Der Fall, um den es geht

Zwei Menschen kaufen zusammen eine Wohnung. Eine Person bringt mehr Eigenkapital mit – weil sie länger gespart hat, geerbt hat oder schlicht älter ist. Den Kredit bedienen danach beide gemeinsam, und zwar selten in demselben Verhältnis, in dem das Eigenkapital stand: Wer weniger mitgebracht hat, verdient oft mehr und zahlt die höhere Rate.

Im Grundbuch steht trotzdem eine Zahl, die an einem einzigen Tag festgelegt wurde. Sie altert ab der ersten Rate. Nach fünf Jahren bildet sie nicht mehr ab, wer die Wohnung tatsächlich bezahlt – und wer das korrigieren will, zahlt dafür ein zweites Mal Notar, Grundbuch und Steuer.

Das GbR-Modell löst das, indem es die Anteile aus dem Grundbuch herausnimmt: Eigentümerin wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wie viel wem gehört, steht im Gesellschaftsvertrag – und schreibt sich mit jeder Zahlung fort, ohne dass jemand einen Termin braucht.

Was eine Korrektur im Grundbuch kostet – und was sie im Vertrag kostet

Größenordnungen, keine Zusage: Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert (GNotKG), die Grunderwerbsteuer nach dem Bundesland – 3,5 % in Bayern und Sachsen, 6,5 % in mehreren Flächenländern. Der Punkt ist nicht der einzelne Betrag, sondern dass diese Posten beim GbR-Modell gar nicht erst anfallen, weil sich im Grundbuch nichts ändert.

Wie gerechnet wird

• Beteiligung = eingebrachtes Eigenkapital + die selbst geleistete Tilgung.
• Zinsen bleiben außen vor. Sie sind der Preis des geliehenen Geldes, kein Vermögen, das in der Wohnung steckt.
• Anteil = eigene Beteiligung geteilt durch die Summe beider Beteiligungen – fortgeschrieben Monat für Monat.
• Höchstanteil. Der Vertrag deckelt, wie weit die Anteile auseinanderlaufen dürfen (üblich 70 zu 30), damit eine lange Krankheit oder Elternzeit die Eigentumsverhältnisse nicht kippt.
• Sondertilgungen und Einlagen zählen voll für die Person, die sie leistet – eine Erbschaft verschiebt den Anteil also sofort, nicht erst über Jahre.

Ein Beispiel über fünfzehn Jahre

Kaufpreis samt Nebenkosten 520.000 €. Person A bringt 90.000 € Eigenkapital ein, verdient aber weniger und zahlt 800 € im Monat. Person B bringt 30.000 € ein, verdient mehr und übernimmt 1.067 €. Darlehen 400.000 € zu 3,6 %, beide schulden es hälftig.

Eingezahlt = Eigenkapital plus eigene Tilgung; Zinsen sind nicht enthalten. A startet mit 75 %, weil zu Beginn allein das Eigenkapital zählt – und gibt über die Jahre ab, weil B mehr tilgt. Nach fünfzehn Jahren hat B überholt, mit 60.000 € weniger Startkapital. Eine feste Quote hätte diese Bewegung nicht abgebildet: 75 zu 25 wäre bald zu Lasten von B gegangen, 50 zu 50 von Anfang an zu Lasten von A. Im Anteilsrechner lässt sich das mit euren eigenen Zahlen nachrechnen.

Vier Situationen, in denen es den Unterschied macht

Die Nachteile

Das Modell kauft Flexibilität mit Formalien. Wer das vorher weiß, wird nicht überrascht:

• Erst Register, dann Grundbuch. Seit dem 1.1.2024 wird eine GbR nur als eingetragene Gesellschaft ins Grundbuch eingetragen (§ 47 Abs. 2 GBO). Die Eintragung dauert Wochen und muss vor dem Kauftermin stehen – ein Zeitplan, den Verkäufer und Bank mittragen müssen.
• Meldepflichten. Mit der Eintragung wird die Gesellschaft dem Transparenzregister gegenüber meldepflichtig; jede Änderung von Sitz, Gesellschaftern oder Vertretung ist erneut anzumelden, wieder über das Notariat.
• Finanzierung kann zäher werden. Nicht jede Bank hat den Fall oft auf dem Tisch; manche finanzieren nur beide Gesellschafter persönlich. Beide haften ohnehin für die ganze Rate.
• Der Vertrag ist die eigentliche Arbeit – und er muss zum Notar. Beteiligungsrechnung, Höchstanteil, Übernahmerecht, Nachfolge gehören juristisch geprüft. Dazu kommt die Form: Ein Gesellschaftsvertrag ist zwar grundsätzlich formfrei, verpflichtet er aber zum Erwerb einer bestimmten Immobilie, ist er beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Beides zusammen ist der größte Posten des Modells. Ein versehentlich formlos geschlossener Vertrag wird zwar geheilt, sobald Auflassung und Eintragung vollzogen sind (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB) – darauf bauen sollte man nicht.
• Anteilsübertragungen können Steuer auslösen. Zivilrechtlich ist die Übertragung eines GbR-Anteils im Normalfall formfrei – steuerlich aber nicht folgenlos: Übernimmt eine Person den Anteil der anderen, erlischt die Zwei-Personen-Gesellschaft, und das Grundstück wächst ihr an. Das ist ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang; befreit bleibt es nur in Höhe der bisherigen Beteiligung (§ 6 GrEStG) oder bei Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Die Regeln sind seit der Reform des Personengesellschaftsrechts in Bewegung – vorher prüfen lassen.
• Ohne Nachweise nichts wert. Das Modell lebt davon, dass belegbar ist, wer was gezahlt hat: eigene Überweisungen vom eigenen Konto, lückenlos. Vom gemeinsamen Konto lässt sich das später nicht mehr auseinanderrechnen.
• Zurück geht schwer. Solange die Gesellschaft Eigentümerin ist, löst man sie nicht nebenbei auf. Die Entscheidung gehört vor den Kauf, nicht ins fünfte Jahr.

Wann es sich nicht lohnt

Wenn beide gleich viel einbringen, gleich viel zahlen und das so bleiben soll, bringt das Modell wenig: Zwei Hälften im Grundbuch leisten dasselbe, ohne Register und ohne Meldepflichten. Dasselbe gilt für Verheiratete mit kleinem Unterschied – dort ist eine spätere Korrektur ohnehin von der Grunderwerbsteuer befreit. Welche Form wozu passt, steht im direkten Vergleich.

Wie ihr anfangt

1. Durchrechnen. Im Anteilsrechner mit euren Zahlen sehen, wie sich die Anteile entwickeln – fünf Minuten, ohne Anmeldung.
2. Form wählen. Bruchteilseigentum oder GbR vergleicht beide Wege.
3. Vertrag und Register. Beteiligungsrechnung, Höchstanteil, Übernahmerecht, Nachfolge – und die Eintragung ins Gesellschaftsregister vor dem Notartermin.
4. Mitschreiben. Ab der ersten Rate im GbR-Planer festhalten, wer wann wie viel gezahlt hat. Das ist später die Grundlage für jeden Ausgleich.

Zum GbR-Planer: Zahlungen buchen, Anteile mitführen, Planspiel →

Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung: Gesellschaftsvertrag und steuerliche Gestaltung gehören zu Notariat und Steuerberatung. Beispiel- und Kostenrechnungen sind Modelle ohne Gewähr; maßgeblich ist, was im Vertrag steht und was das Finanzamt im Einzelfall ansetzt.