Haus kaufen ohne Trauschein

Gemeinsam kaufen ohne Trauschein: Welche Eigentumsform passt, wie ungleiche und wechselnde Anteile sauber geregelt werden – und worauf bei Finanzierung, Steuer und Trennung zu achten ist.

Anteile und Raten im GbR-Rechner durchspielen →

Drei Wege, gemeinsam zu kaufen

Unverheiratete erben einander nicht automatisch – in allen drei Varianten braucht es ein Testament. Die GbR kann zusätzlich regeln, was mit dem Gesellschaftsanteil passiert.

Warum die GbR, wenn die Anteile nicht gleich bleiben

Der typische Fall: Eine Person bringt mehr Eigenkapital mit, die andere verdient später mehr und zahlt dann höhere Raten. Mit festen Quoten im Grundbuch passt das nach wenigen Jahren nicht mehr zur Wirklichkeit – und jede Korrektur wäre ein Notartermin mit Grunderwerbsteuer-Risiko. Ein Gesellschaftsvertrag löst das anders: Er koppelt den Anteil an das, was jede Person tatsächlich eingezahlt hat.

Die Rechnung dahinter:

• Beteiligung = eingebrachtes Eigenkapital + die selbst geleistete Tilgung.
• Zinsen zählen nicht mit. Sie sind der Preis des Geldes, kein Vermögen, das in der Wohnung steckt.
• Anteil = eigene Beteiligung geteilt durch die Summe beider Beteiligungen – fortgeschrieben Monat für Monat.
• Höchstanteil. Der Vertrag deckelt den Anteil (etwa bei 70 %), damit eine lange Krankheit oder Elternzeit nicht die Eigentumsverhältnisse kippt.

Wer mehr zahlt, erwirbt damit mehr Anteil – und verschenkt nichts. Im Rechner lässt sich durchspielen, wie sich die Anteile bei den eigenen Raten entwickeln.

Was in den Vertrag gehört

• Erst ins Register, dann ins Grundbuch. Seit dem 1.1.2024 trägt das Grundbuchamt eine GbR nur ein, wenn sie vorher im Gesellschaftsregister steht (§ 47 Abs. 2 GBO). Das dauert und gehört vor den Notartermin – sonst platzt der Zeitplan des Kaufvertrags.
• Die Bank kennt eure Quoten nicht. Im Darlehensvertrag seid ihr Gesamtschuldner (§ 421 BGB): Jeder schuldet die ganze Rate, und jeder haftet mit seinem Privatvermögen. Der Innenausgleich aus dem Gesellschaftsvertrag hilft erst danach.
• Zahlungswege sauber halten. Wer welchen Teil gezahlt hat, muss nachweisbar sein: eigene Überweisungen vom eigenen Konto, Verwendungszweck, eine gemeinsame Aufstellung. Vom gemeinsamen Konto ist später nicht mehr zu klären, wessen Geld getilgt hat.
• Anteile verschieben kann Steuer auslösen. Überträgt eine Person später Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft, kann Grunderwerbsteuer anfallen; die Regeln dazu sind seit der Reform in Bewegung. Vor jeder Anteilsänderung steuerlich prüfen lassen – nicht hinterher.
• Form beachten – anders, als oft behauptet. Ein Gesellschaftsvertrag ist zwar grundsätzlich formfrei; verpflichtet er aber zum Erwerb einer bestimmten Immobilie, muss er beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Umgekehrt ist die spätere Übertragung von GbR-Anteilen grundsätzlich nicht formbedürftig, auch wenn die Gesellschaft nur das Grundstück hält – anders nur bei Umgehungsgestaltungen.
• Kein gesetzliches Erbrecht. Unverheiratete erben einander nicht. Ohne Testament und ohne Nachfolgeklausel im Gesellschaftsvertrag sitzt im Zweifel die Familie des Verstorbenen mit in der Wohnung.
• Trennung vorher regeln. Übernahmerecht, wie der Wert ermittelt wird (Gutachter, Benennungsverfahren), Fristen, und was mit der Kreditverpflichtung passiert. Ohne Regelung bleibt die Teilungsversteigerung – der teuerste aller Wege.
• Die Zehnjahresfrist im Blick behalten. Wird innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig, sofern die Immobilie nicht durchgehend selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG).

Was der Weg kostet

Zusätzlich zum ohnehin fälligen Kaufvertrag entstehen die Beurkundung des Gesellschaftsvertrags, die notarielle Beglaubigung der Registeranmeldung und die Gebühr des Gesellschaftsregisters – gemessen an den Kaufnebenkosten ein Rundungsfehler. Laufende Kosten hat eine GbR keine. Der Aufwand steckt im Vertrag selbst: Beteiligungsrechnung, Höchstanteil, Trennung, Tod, Übernahme.

Wenn es auseinandergeht

Der Vertrag sollte drei Fragen beantworten, bevor sie jemand stellen muss: Wer darf übernehmen? (meist beide, mit Vorrang für den, der drin wohnt oder bisher mehr getragen hat) · Zu welchem Wert? (Gutachter, von beiden benannt, oder ein Mittel aus zwei Gutachten) · Was passiert mit dem Darlehen? (Schuldhaftentlassung bei der Bank beantragen – sie muss zustimmen, sonst haftet der ausgeschiedene Partner weiter). Der Rechner zeigt, welcher Betrag bei welchem Verkehrswert auf wen entfiele.

Stand 20. Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung: Gesellschaftsvertrag und steuerliche Gestaltung gehören zu Notar und Steuerberatung.