Immobilie zu zweit: Anteile und Raten berechnen
Zwei Personen, zwei Geldbeutel, eine Wohnung: Der Rechner zeigt, wie sich die Anteile entwickeln, wenn beide unterschiedlich viel Eigenkapital einbringen und unterschiedlich hohe Raten zahlen.
Der Höchstanteil greift: Rechnerisch läge der Anteil höher, der Vertrag deckelt ihn.
Wie dieser Rechner rechnet
Zwei Spielarten. Beim gemeinsamen Darlehen zahlen beide in einen Topf: Die Zinsen trägt jede Person zur Hälfte, jeder getilgte Euro erhöht ihre eigene Beteiligung. Wer mehr zahlt, hat am Ende dauerhaft mehr Anteil. Bei getrennten Hälften trägt jede Person ihre eigene Kredithälfte und zahlt nicht darüber hinaus – dann ist der Anteil am Ende allein vom Eigenkapital bestimmt, und höhere Raten bedeuten nur, früher fertig zu sein. Welche Variante gilt, entscheidet der Gesellschaftsvertrag.
Monat für Monat: Vom gezahlten Betrag gehen zuerst die Zinsen ab, der Rest tilgt. Die Tilgung erhöht die Beteiligung derjenigen Person, die sie gezahlt hat – Zinsen zählen nicht mit, weil sie kein Vermögen in der Immobilie aufbauen. Der Anteil ist die eigene Beteiligung geteilt durch die Summe beider, begrenzt auf den im Vertrag vereinbarten Höchstanteil. Ein zinsfreies Darlehen aus der Familie wird zuerst getilgt; Zinsen laufen nur auf den verzinsten Rest.
Vereinfacht: konstante Raten, ein gleichbleibender Sollzins, Sondertilgung einmal im Jahr, keine Anschlussfinanzierung. Für Rate und Restschuld nach Zinsbindung ist der Kreditrechner genauer. Keine Rechts- oder Steuerberatung: Die Beteiligungsrechnung gilt nur, wenn sie im Gesellschaftsvertrag steht – was dort sonst hineingehört, steht im Ratgeber.
Häufige Fragen
Wie werden die Anteile in einer Immobilien-GbR berechnet?
Üblich ist die Kopplung an die eingezahlten Beträge: Beteiligung = eingebrachtes Eigenkapital plus selbst geleistete Tilgung, Zinsen bleiben außen vor. Der Anteil ist die eigene Beteiligung geteilt durch die Summe beider Beteiligungen. So heißt mehr zahlen automatisch mehr Anteil – und niemand schenkt dem anderen etwas.
Warum zählen Zinsen nicht zur Beteiligung?
Zinsen sind der Preis für geliehenes Geld; sie landen bei der Bank und nicht in der Immobilie. Nur die Tilgung baut Vermögen auf. Würden Zinsen mitzählen, hätte derjenige den größeren Anteil, der zufällig in der teuren Zinsphase gezahlt hat.
Wozu ein Höchstanteil im Gesellschaftsvertrag?
Er begrenzt, wie weit sich die Anteile auseinanderentwickeln können – etwa auf 70 zu 30. Fällt eine Person für längere Zeit aus (Krankheit, Elternzeit, Jobwechsel), kippen sonst die Eigentumsverhältnisse, obwohl beide die Wohnung gemeinsam bewohnen.
Was bekommt bei einer Trennung wer?
Üblich ist: Verkehrswert minus Restschuld ergibt das zu verteilende Vermögen, das nach den aktuellen Anteilen aufgeteilt wird. Wer die Wohnung behält, zahlt den anderen aus und braucht dafür die Zustimmung der Bank zur Schuldhaftentlassung. Wie der Verkehrswert ermittelt wird, sollte im Vertrag stehen.