Trennung mit gemeinsamer Immobilie
Vier Wege aus einer gemeinsamen Immobilie, was die Übernahme des Anteils tatsächlich kostet – und warum die Teilungsversteigerung am Ende beide ärmer macht.
Auszahlung bei Trennung im Rechner durchspielen →
Vier Wege – drei davon freiwillig
| Weg | Was dazu nötig ist | Was er kostet | Wann er passt |
|---|---|---|---|
| Einer übernimmt | Auszahlung, Zustimmung der Bank zur Schuldhaftentlassung, Notartermin | Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung, Notar und Grundbuch | wenn einer die Rate allein tragen kann |
| Gemeinsam verkaufen | beide unterschreiben | Maklerlohn, Vorfälligkeitsentschädigung, ggf. Steuer auf den Gewinn | wenn keiner bleiben will oder kann |
| Vorerst behalten | Vereinbarung über Rate, Nutzung und Frist | laufende Kosten, gebundenes Eigenkapital | Kinder im Haus, schlechter Markt, Zinsbindung läuft aus |
| Teilungsversteigerung | Antrag eines Miteigentümers beim Amtsgericht | Gerichts- und Gutachterkosten, meist ein Erlös unter Marktwert | als Druckmittel oder wenn nichts anderes mehr geht |
Was der Übernehmende zahlt
Die Rechnung ist in zwei Schritten gemacht: Verkehrswert minus Restschuld ergibt das Vermögen, das in der Immobilie steckt; verteilt wird es nach den Anteilen. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer – und zwar nicht auf die Auszahlung allein, sondern auf die gesamte Gegenleistung einschließlich der übernommenen Schulden.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert | 600.000 € |
| Restschuld | − 380.000 € |
| zu verteilendes Vermögen | 220.000 € |
| Anteil des ausscheidenden Partners (40 %) | 88.000 € Auszahlung |
| Gegenleistung für die Grunderwerbsteuer (88.000 € + 40 % von 380.000 €) | 240.000 € |
| Grunderwerbsteuer Berlin, 6,0 % | 14.400 € |
Dazu Notar und Grundbuch für die Übertragung des Anteils. Ob die Rate danach allein zu tragen ist, zeigt der Kreditrechner; welche Anteile zum Trennungszeitpunkt gelten, der GbR-Rechner.
Die Zeit bis zur Entscheidung
- Die Rate läuft weiter. Wer sie aussetzt, riskiert die Kündigung des Darlehens – und das trifft beide, nicht nur den, der nicht gezahlt hat.
- Nutzungsentschädigung ab Verlangen. Bleibt einer in der Wohnung, kann der andere eine Entschädigung für die Mitbenutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Rückwirkend geht das nicht, also schriftlich und früh.
- Kein Trennungsunterhalt. Den gibt es nur in der Ehe. Unverheiratet besteht ein Anspruch allein für den Elternteil, der ein gemeinsames Kind betreut (§ 1615l BGB).
- Zahlungen dokumentieren. Jede Rate, jede Sondertilgung, jede Reparatur – später ist das die einzige Grundlage für den Ausgleich. Der GbR-Tracker führt das mit.
Warum die Teilungsversteigerung die letzte Wahl ist
Sie ist das gesetzliche Notventil für Bruchteilseigentum: Ein Miteigentümer beantragt sie, das Gericht lässt den Wert schätzen und versteigert die ganze Immobilie. Im ersten Termin schützen die Wertgrenzen des Zwangsversteigerungsgesetzes noch vor Gebote weit unter Wert – in einem weiteren Termin fallen sie weg. Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, ein Verfahren über Monate und ein Erlös, den sich am Ende beide teilen. Gehört die Immobilie einer GbR, steht dieser Weg nicht offen; dort gilt das Auseinandersetzungsverfahren aus dem Gesellschaftsvertrag.
Steuer: die Zehnjahresfrist
Der Verkauf – und auch die Übertragung des eigenen Anteils auf den Partner – ist eine Veräußerung. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen ist, was selbst bewohnt wurde: entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren davor. Wer auszieht, startet damit eine Uhr – nach zwei vollen Jahren Leerstand oder Vermietung ist die Befreiung für den eigenen Anteil weg.
Was den Streit vorher verhindert
Vier Punkte, die vor dem Kauf in den Vertrag gehören und die im Trennungsfall die ganze Diskussion ersetzen: Wer darf übernehmen (und in welcher Reihenfolge), zu welchem Wert (Gutachter, von beiden benannt, oder das Mittel aus zwei Gutachten), innerhalb welcher Frist entschieden sein muss, und was mit dem Darlehen passiert. Wie sich das aufsetzen lässt, steht in der Übersicht zum Kauf ohne Trauschein.
Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Grunderwerbsteuersätze unterscheiden sich je Bundesland; Auseinandersetzung und Übertragung gehören zu Notar und Anwaltschaft.
Häufige Fragen
Wer muss nach der Trennung den Kredit weiter zahlen?
Gegenüber der Bank beide, und zwar jeder die ganze Rate: Im Darlehensvertrag seid ihr Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Wer auszieht, ist damit nicht aus dem Vertrag. Intern gilt, was vereinbart wurde; ohne Vereinbarung kann der Zahlende vom anderen den hälftigen Ausgleich verlangen (§ 426 BGB). Entlassen wird aus der Haftung nur, wer die Schuldhaftentlassung bei der Bank beantragt – und sie zustimmt.
Kann mein Partner mich zum Verkauf zwingen?
Bei Bruchteilseigentum ja. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) und dafür die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG) – allein, ohne Zustimmung des anderen. Gehört die Immobilie einer GbR, geht das nicht: Dort wird nach dem Gesellschaftsvertrag auseinandergesetzt, und genau das ist sein Wert.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich den Anteil des anderen übernehme?
Unter Unverheirateten ja, auf die Gegenleistung – also Auszahlung plus übernommener Schuldanteil. Die Befreiungen für Ehegatten und für Übertragungen im Rahmen einer Scheidung (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG) gelten für Paare ohne Trauschein nicht. In Berlin sind das 6,0 %, in anderen Ländern zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Muss der Partner Miete zahlen, der in der Wohnung bleibt?
Er kann dazu verpflichtet werden. Miteigentümer können eine dem Wert entsprechende Nutzungsentschädigung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB) – allerdings erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie sie verlangen, nicht rückwirkend. Gegenzurechnen ist, wer in dieser Zeit die Rate und die Lasten getragen hat.